소액임차인이 일정한 조건에 부합되는 경우 임대주택이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선변제받을 수 있는데, 이를 최우선변제금이라고 합니다. 그럼 소액임차인이 최우선변제금을 받기 위한 조건과 지역별 우선변제 금액은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
목차(contents)
소액임차인 최우선변제권이란?
소액임차인 최우선변제 조건
지역별 우선변제 금액
소액임차인 최우선변제금 조건, 금액
1. 소액임차인 최우선변제권이란?
최우선변제권은 단어에서도 알수 있듯이 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 말하며, 혹 확정일자가 늦어 우선순위로 변제를 받지 못하는 경우라 할지라도 소액임차인에 해당이 됩니다.
경매신청 원인인 권리 등기 전 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우라면 선순위 담보물권자가 존재하더라도 보증금 중 일정액을 해당 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.
2. 소액임차인 최우선변제 조건
소액임차인에 해당되는 경우 최우선변제를 받기 위해서는 해당 조건에 부합되어야 하는데요.
소액임차인 최우선변제 조건
1) 경매 개시일 이전 주택 점유 및 전입신고를 필히 완료(대항력 발생).
2) 주택임대차보호법상 소액임차인
3) 법원의 종기일 내 배당신청 관련 안내문을 받으면 배당요구 종기까지 배당신청을 반드시 해야 됨.
그럼 여기서 말하는 소액임차인의 범위는 어떻게 될까요? 지역별 소액임차인의 범위는 다음과 같습니다.
✅ 지역별 소액임차인 범위
구분
기준금액
서울특별시
1억 5천만 원 이하
서울 외 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 및 김포시
1억 3천만 원 이하
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시
7만 원 이하
그 밖의 지역
6천만 원 이하
참고로 최우선변제권 외 우선변제권이 인정되기 위해서는 대항요건 및 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 한답니다.
예를 들어, 근저당이 있는 서울 빌라에 2022년 보증금 5,000만 원으로 들어가게 되는 경우, 21년도 개정 법에 의하면 서울은 보증금 1억 5천만 원 이하이면 소액임차인에 해당이 되어 집이 경매로 넘어가게 되어도 우선변제금 5,000만 원을 받을 수 있겠네?라고 생각을 하실 겁니다.
하지만 여기서 중요한 포인트는 계약일 기준이 아닌 근저당 설정일 즉, 담보 설정일 기준으로 보셔야 한다는 것입니다. 만약 말소기준권리가 2001년에 되어 있다면 2001년 소액임차인 기준이 4,000만 원 이하이기 때문에 소액임차인에 해당이 되지 않습니다.
그런데 만약 말소기준권리가 2015년도에 되어 있는 경우라면, 소액임차인에는 해당이 되지만 우선변제금액이 3,200만 원으로 1,800만 원은 배당순위가 후순위로 밀리게 된답니다. 그래서 본인의 임차주택에 대한 등기부등본을 직접 확인하시고, 최초 근저당권 설정일자를 반드시 확인을 해주세요.
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